Узаконення реконструкції

Проведення будь-якої реконструкції без жодних дозвільних документів, висновків архітектора — це не найкраще рішення. Але деколи з тих чи інших причин власники житла опиняються у ситуації, коли будівельні роботи вже фактично проведені, а документальне оформлення не здійснене.

Поняття “реконструкція” та “перепланування” часто плутають, проте вони мають свої відмінності.

Реконструкція — більш широке визначення і відрізняється від перепланування тим, що при проведенні будівельних робіт:

• включає втручання в несучі конструкції;
• передбачає зміну функціонального призначення приміщення або розширення геометричних форм, може включати в себе перепланування.

Ще одна відмінність полягає в тому, що на проведення реконструкції будинку потрібна дозвільна документація на будівельні роботи (при переплануванні не потрібно оформлювати дозвільні документи).

Перепланування — це ремонтно-будівельні роботи, в результаті яких не зачіпаються несучі стіни, але змінюються характеристики нерухомості (навіть якщо це тільки 1 перегородка). Такі роботи перераховані в Постанові Кабміну № 406 від 07.06.2017 р. “Про затвердження переліку будівельних робіт, які не вимагають документів, що дають право на їх виробництво, і після завершення яких об’єкт не підлягає введенню в експлуатацію”.

Іншими словами, на роботи зі зміни характеристик приміщення, будинку, квартири без втручання в несучі конструкції не потрібна дозвільна документація на будівництво. Однак після завершення таких робіт документи повинні бути приведені у відповідність. І якщо ви, наприклад, хочете об’єднати кухню з вітальнею, зробивши додатковий отвір у стіні між ними — це буде перепланування, на яке не потрібно оформляти дозвільну документацію.

Якщо ви провели реконструкцію чи перепланування приватного будинку, їх слід узаконити. В іншому випадку, цей об’єкт нерухомості неможливо буде продати, подарувати, обміняти, здати в оренду або передати у спадок.

Отримати консультацію

Узаконення реконструкції: як це працює

Як узаконити реконструкцію відповідно до вимог законодавства

Існує декілька процедур оформлення реконструкції, для того, щоб зрозуміти, яка підходить для вашого об’єкта, потрібно визначити, до якого варіанту він відноситься.

1. Реконструкції житлових, дачних або садових будинків загальною площею до 500 кв. м, проведені до 09 квітня 2015 року

Згідно з Законом України “Про внесення зміни до пункту 9 розділу V Прикінцеві положення Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, щодо продовження терміну прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва, збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт” № 2363-VIII від 22 березня 2018 року — визначені законом об’єкти підпадають під так звану будівельну амністію, тобто діє спрощена процедура оформлення будівництва об’єктів нерухомості:

1. Розробка технічного паспорта сертифікованим інженером;
2. Розробка технічного звіту про обстеження конструкції будівлі сертифікованим інженером;
3. Реєстрація декларації про готовність об’єкта до експлуатації в архітектурно-будівельній інспекції;
4. Реєстрація права власності на будинок з включеними змінами.

2. Реконструкції житлових, дачних або садових будинків загальною площею до 500 кв. м, побудовані після 09 квітня 2015 року

Для узаконення реконструкції такого типу діє «загальна» процедура оформлення будівництва об’єктів нерухомості:

1. Розробка ескізу намірів будівництва;
2. Отримання будівельного паспорта у відділі архітектури;
3. Реєстрація повідомлення про початок будівельних робіт в архітектурно-будівельній інспекції;
4. Розробка технічного паспорта сертифікованим інженером;
5. Реєстрація декларації про готовність до експлуатації;
6. Реєстрація права власності на будинок з включеними змінами.

Порядок узаконення реконструкції для фізичних та юридичних осіб

Порядок узаконення реконструкції в Україні передбачає схожу базову процедуру як для фізичних, так і для юридичних осіб, з деякими відмінностями у необхідних документах та залежно від класу наслідків (СС1, СС2, СС3) об’єкта. Етапи узаконення для фізичних і для юридичних осіб схожі, відмінність полягає лише в переліку документів, що підтверджують особу та право власності.

Отримайте консультацію з питань реконструкції просто зараз

Якщо ви не впевнені, як узаконити реконструкцію у вашій ситуації, зверніться за консультацією вже зараз. Фахівець проаналізує документи, оцінить ризики та запропонує оптимальний шлях узаконення без зайвих витрат часу і коштів.

Отримати консультацію

Самовільна реконструкція: що загрожує та як узаконити

Реконструкція без дозвільних документів тягне за собою серйозні юридичні та фінансові наслідки, передбачені адміністративним та цивільним законодавством України, у тому числі у випадках узаконення реконструкції будинку.

Адміністративна відповідальність: за реконструкцію без дозвільних документів (порушення вимог законодавства, будівельних норм і правил) передбачені значні штрафи згідно з Кодексом України про адміністративні правопорушення (КУпАП). Розмір штрафу залежить від категорії складності об’єкта та суттєвості порушень і може сягати десятків тисяч гривень (57 600 грн або більше, залежно від конкретних обставин та оновлень законодавства).

Відсутність права власності: самовільно реконструйований об’єкт не вважається повноцінним об’єктом нерухомого майна з юридичної точки зору. Особа, яка здійснила самобуд, не набуває на нього права власності.

Неможливість розпорядження майном: таке майно не можна продати, подарувати, обміняти, здати в оренду або передати у спадок.

Проблеми з підключенням комунікацій: будуть складнощі з офіційним підключенням або переоформленням інженерних мереж (газ, електроенергія, вода).

Припис про усунення порушень: органи державного архітектурно-будівельного контролю можуть видати припис з вимогою зупинити роботи та усунути порушення.

Знесення об’єкта: це крайній захід, який застосовується за рішенням суду, особливо якщо реконструкція становить загрозу життю, здоров’ю людей, порушує права сусідів або суттєво порушує будівельні норми. Суд може зобов’язати власника відновити будівлю до її первісного стану.

Оплата витрат на знесення: якщо суд приймає рішення про знесення об’єкта, всі витрати на демонтаж покладаються на власника, який здійснив реконструкцію без дозвільних документів.

Отримати консультацію

Узаконення реконструкції будинку

Необхідні документи для узаконення реконструкції будинку

В залежності від конкретної ситуації перелік документів може змінюватися, але в основному власнику потрібно зібрати такий перелік документів:

• копії паспортів та ідентифікаційних кодів усіх співвласників нерухомого майна;
• документи, що підтверджують право власності на нерухоме майно;
• документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, на якій знаходиться будинок;
• заява про видачу будівельного паспорта або внесення змін до будівельного паспорта;
• технічний паспорт будинку, завірений кваліфікованим інженером;
• технічний звіт про можливість експлуатації будівлі, завірений кваліфікованим інженером (не у всіх випадках);
• повідомлення про початок будівельних робіт;
• декларації про готовність об’єкта до експлуатації;
• реєстраційний номер ЄДЕССБ будівельного паспорта (для документів, виданих після 1 вересня 2020 року);
• реквізити та сканкопія будівельного паспорта (для документів, виданих до 1 вересня 2020 року);
• заява про реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Порядок подачі документів до органів влади

Для узаконення реконструкції за загальною процедурою першочергово ви подаєте заяву про видачу будівельного паспорта або внесення змін до будівельного паспорта та ескіз намірів до відділу архітектури та містобудування місцевого органу самоврядування. Сам же ескіз може розробити кваліфікований архітектор або ви можете замовити його у нашій компанії. За результатами розгляду ви отримуєте будівельний паспорт.

Надалі ви подаєте до ЦНАП повідомлення про початок будівельних робіт. Після отримання номера та статусу “діючий” ви маєте право розпочинати проведення реконструкції.

Після проведення технічної інвентаризації, а у деяких випадках технічного обстеження щодо безпечного використання об’єкта, ви подаєте до найближчого ЦНАПу декларацію про готовність до експлуатації об’єкта. Після отримання статусу діючий ви маєте право реєструвати право власності на нерухоме майно з внесеними змінами.

Заяву щодо реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна ви подаєте також до найближчого ЦНАП.

За відсутності часу або досвіду власник може скористатися послугами з узаконення реконструкції будинку, доручивши підготовку та подачу документів фахівцям.

Отримати консультацію

Узаконення реконструкції квартири

Документи, необхідні для оформлення реконструкції

Є декілька процедур оформлення реконструкції. Залежно від того, яка саме реконструкція передбачається, відрізняється пакет необхідних документів.

Реконструкція квартири з втручанням у несучі конструкції:

• розробка проєкту;
• отримання документів про авторський та технічний нагляд;
• повідомлення про початок будівельних робіт;
• розробка технічного паспорта сертифікованим інженером;
• подання декларації про готовність об’єкта до експлуатації;
• реєстрація права власності на об’єкт.

Реконструкція квартири без втручання у несучі конструкції:

• розробка технічного паспорта сертифікованим інженером;
• реєстрація права власності на об’єкт у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з отриманням витягу з реєстру.

У складних випадках, зокрема для багатоквартирних будинків, доцільно залучати юридичні послуги з узаконення реконструкції квартири, з урахуванням вимог житлового та містобудівного законодавства.

Покроковий процес узаконення реконструкції квартири

Для початку вам потрібно звернутися до кваліфікованого архітектора та замовити проєкт реконструкції, а також укласти договір про авторський та технічний нагляд. Після цього через ЦНАП здійснити повідомлення про початок будівельних робіт. Вам необхідно очікувати розгляду ваших документів, статус “діючий” означатиме, що ви маєте право розпочинати реконструкцію.

Якщо ж ваша реконструкція не передбачає втручання в несучі конструкції, перший абзац можна пропустити. Після завершення робіт вам необхідно розробити новий технічний паспорт. У подальшому необхідно звернутися до ЦНАП для подання декларації про готовність об’єкта з новим технічним паспортом. Прийняття декларації дасть вам право у подальшому провести реєстрацію права власності на об’єкт нерухомого майна. Для цього вам необхідно повторно звернутися у ЦНАП.

У таких випадках власники часто звертаються за послугами з узаконення реконструкції квартири, щоб уникнути помилок під час оформлення документів.

Отримати консультацію

Допомога юриста щодо питань з узаконення реконструкції

Юридичний супровід та юридичні послуги з узаконення реконструкції будинку — це комплекс рішень, спрямований на мінімізацію ризиків, економію вашого часу та гарантоване досягнення результату (реєстрації права власності на об’єкт нерухомості).

Допомога адвоката з узаконенням реконструкції передбачає всі етапи роботи: від аудиту документів до отримання фінального результату.

Адвокат вивчає всі наявні документи на земельну ділянку, технічний паспорт та визначає, до якої категорії складності належить ваш об’єкт. Визначає, чи можливо застосувати адміністративну процедуру (через ДАБІ/органи архітектури) або ж доведеться звертатися до суду. Прогнозує можливі проблем (штрафи, відмови, конфлікти з сусідами).

Допомагає в отриманні витягів із земельного кадастру, присвоєнні кадастрового номера, якщо це не було зроблено раніше. Адвокат співпрацює з сертифікованими інженерами та експертами для виготовлення необхідних технічних документів, зокрема:

• Технічного паспорта з реєстрацією в реєстрі будівельної діяльності.
• Звіту про проведення технічного обстеження (експертизи) на відповідність ДБН (Державним будівельним нормам).

Щоб мінімізувати ці ризики та успішно пройти процедуру, важливо заручитися допомогою юриста щодо питань з реконструкцією. Наша команда має багаторічний досвід у сфері узаконення самочинно зведених об’єктів та готова запропонувати комплексні послуги з мінімальними ризиками та досягненням позитивного результату. Це складний юридичний процес, який вимагає уваги до деталей та дотримання всіх норм законодавства. З огляду на постійні зміни в регулюванні, часто доцільно звертатися за допомогою до профільних юристів чи адвокатів.

Отримати консультацію

Поширені запитання

1⃣ Чи можна узаконити перепланування після виконання робіт?

Якщо необхідність в узаконені саме перепланування, а не реконструкції, то відповідь — так, більше того, саме така процедура і є законною. Якщо ж питання щодо узаконення реконструкції, то згідно з законодавством необхідно спочатку отримати всі дозвільні документи, а потім починати будівельні роботи. Технічно можливість узаконення вже після виконання реконструкції є, але для цього бажано скористатися послугами кваліфікованого спеціаліста.

2⃣ Скільки часу займає узаконення реконструкції?

Все залежить від індивідуальних обставин та визначається для кожного конкретного випадку узаконення реконструкції квартири чи будинку. Переважно процедура займає не більше двох місяців.

3⃣ Чи можу я узаконити реконструкцію самостійно?

Так, якщо у вас є достатній рівень знань та досвіду у сфері будівництва та юриспруденції. В іншому випадку рекомендуємо користуватися послугами професійного спеціаліста з узаконення реконструкції.

4⃣ Чим допомагає адвокат під час узаконення реконструкції?

Адвокат бере на себе всі етапи виконання робіт з узаконення реконструкції, що дозволяє уникнути вам помилкових рішень і непередбачених витрат.